Переформатирование загородных проектов: на какой переправе менять коней?

Эксперты Аналитического центра и Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали такую тенденцию рынка, как переформатирование проектов. Когда начался этот процесс, почему он происходит и кому, в конечном счете, это выгодно?

После кризиса 2009 года рынок недвижимости изменился, главным образом, благодаря перераспределению спроса. Состоятельные граждане, до сих пор легко расстававшиеся с серьезными средствами на покупку объектов бизнес- и премиум- класса, стали аккуратнее относиться к расходам. Загородное жилье перестало быть показателем привилегированного социального статуса, и многие застройщики задумались о том, чтобы переориентировать свои продукты на более благодарную и стабильную аудиторию — людей со средними доходами. Главным движущим механизмом покупки у части покупателей загородных объектов экономкласса является насущная необходимость увеличить площадь своего основного жилья за счет переезда за город, и некоторые застройщики шагнули навстречу этой аудитории.

Так, некоторое время назад эксперты офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость занимались реализацией проекта, где изначально продавались участки без подряда. Поскольку динамика продаж оставляла желать лучшего, застройщики совместно с маркетологами ИНКОМ-Недвижимость разработали новую концепцию, подразумевающую переформатирование проекта под таунхаусы. Аудитория покупателей тут же поменялась, темпы продаж тоже. «Как только в переименованном поселке на рынок вышли таунхаусы по цене однокомнатных квартир, — рассказывает руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов, — подавляющим большинством покупателей стали семьи москвичей, которые для их покупки реализовывали городские квартиры на вторичном рынке. Причем продажи поражали своей динамикой». Аналогичные примеры встречаются по Киевскому шоссе: в одном из проектов изначально в новой очереди были запланированы участки без подряда, а в настоящее время поселок активно застраивается таунхаусами.

Другой заметной тенденцией после 2009 года стал резко возросший спрос на участки без подряда. Привыкнув к высоким ценам на землю Подмосковья и обнаружив, что теперь она стала доступнее, покупатели с довольно ограниченными средствами, прежде и не мечтавшие о загородном жилье, поняли, что теперь можно воплотить в реальность мечту о даче. Многие проекты были переформатированы под этот спрос, и, наряду с участками без подряда в качественных проектах с проведенными коммуникациями, рынок наводнила масса сомнительных предложений, которые, тем не менее, интенсивно расходились. По оценкам Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за период с 2008-2009 гг. по настоящее время из проектов с участками с подрядом в проекты с участками без подряда было переформатировано порядка 60-70% организованных коттеджных поселков, что являлось основной тенденцией до 2014 года.

Впоследствии большинство счастливых обладателей участков без подряда столкнулось с неожиданными и негативными открытиями. Во-первых, самостоятельное строительство зачастую оказывалось дороже, чем подряд от застройщика. Во-вторых, во многих поселках уже много лет не заканчивается стройка, поскольку одни участки были куплены инвесторами, а другие покупателями, которые так и не нашли средства на строительство. В-третьих, во многих проектах обещанные коммуникации не были проведены. В результате покупатели стали разборчивее, требовательнее к качеству продуктов, и, вследствие того, что конкуренция между застройщиками в сегменте эконом- и комфорт-класса продолжается, здесь отмечается новый виток переформатирования.

Пока тенденция только намечается, но примеры, когда проекты с участками без подряда переформатируются в проекты, где предлагаются участки с подрядом, уже есть, например, по Калужскому и Симферопольскому шоссе. Обозначившийся тренд может свидетельствовать о новом этапе развития рынка, когда застройщик приходит к пониманию, что для реализации продукта в него придется вложить максимум ресурсов. Примеров переформатирования проектов становится все больше, в чем прослеживается стремление застройщика максимально угадать вкусы и возможности покупателей, которые, несомненно, выигрывают вследствие борьбы за их интересы. И это основная примета сегодняшнего рынка, который пять лет назад перешел «от продавца к покупателю».