В этом году во всех районах Москвы средние цены вторички повысились в диапазоне от 2% до 18%

Средний период реализации объектов на вторичном рынке Москвы в этом году стал короче на 46% и к настоящему времени составляет 29 дней, приводит свою статистику ИНКОМ-Недвижимость. В целом на старомосковской вторичке сейчас представлено 97,72 тыс. лотов, за семь месяцев сильнее всего предложение сократилось в районе Северное Бутово — на 14%, меньше всего лотов представлено в Молжаниновском — 70 штук, больше всего в Пресненском — 2,92 тыс. шт. Во всех старомосковских районах средняя цена квадратного метра стала выше: минимальный рост зафиксирован в Ивановском (+2%), максимальный на Якиманке (+18%).

В базе объектов ИНКОМ-Недвижимость средний срок экспозиции вторичного московского жилья в этом году сократился на 46% — с 54 дней в январе до 29 дней в июле. Такая динамика обусловлена усилением дефицита ликвидных квартир: спрос не может быть удовлетворен в полной мере, и покупательская конкуренция нарастает, объясняют в копании.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели экспозицию и среднюю стоимость вторичного жилья в старой Москве, а также максимальные изменения этих показателей в районах города с начала года по настоящее время.

Сейчас на продажу выставлено 97,72 тыс. лотов, за рассматриваемый период число уменьшилось на 2,5%, а средняя цена квадратного метра выросла на 8%.

Самое значительное сокращение предложения зафиксировано в Северном Бутове (на 14%, с 440 до 380 шт.), Ново-Переделкине (на 13%, с 450 до 390 шт.) и Восточном районе (на 11%, с 90 до 80 шт.). При этом Восточный входит в топ-3 старомосковских локаций с наименьшим количеством вторичных объектов, уступая лишь Молжаниновскому, где покупателям представлено всего 70 лотов; на третьем месте Капотня со 140 предложениями.

Тройку районов с самым сильным приростом экспозиции возглавляет именно Молжаниновский: число вариантов здесь увеличилось на 17% (с 60 шт. в начале года до 70 шт. сейчас). Вторая позиция у Даниловского: предложение в нем расширилось на 12,5% (с 1,60 тыс. шт. до 1,80 тыс. шт.); третья у Покровского-Стрешнева с ростом на 10,5% (с 860 шт. до 950 шт.).

Если говорить о районах с наибольшей численностью квартир в продаже, то традиционно первым в списке значится Пресненский (2,92 тыс. шт.), немного меньше — 2,15 тыс. шт. — выставлено в Хамовниках, далее следует Хорошево-Мневники с 1,92 тыс. шт. лотов.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Понятно, что на массовом рынке наиболее востребованы самые экономичные варианты. Соответственно, предложение активнее сокращается в районах, где обычно предлагается сравнительно дешевое жилье, — таких как Северное Бутово, Ново-Переделкино или Восточный. Но объектов, как правило, не так уж много, а качественных еще меньше, пример — Молжаниновский район, в котором с начала года число лотов значительно увеличилось в процентном выражении, фактически это всего плюс 10 штук, значит, здесь выбирать покупателям было особо не из чего. Предложение в малопрестижных локациях часто ограничено, потому что бюджетная недвижимость в большинстве не подходит для инвестиций — она почти не дорожает, и в основном квартиры продаются для покупки альтернативного жилья.

Статусные районы Москвы всегда считались и являются инвестиционно привлекательными — недвижимость в них устойчива к инфляции, имеет высокий арендный потенциал и стабильный покупательский спрос, цены в них растут за счет перехода на вторичный рынок дорогих новостроек. Например, в Даниловском и Покровском-Стрешневе активно строятся новые ЖК и проводятся масштабные проекты редевелопмента промзон. Экспозиция регулярно пополняется, а поскольку сроки реализации в дорогих сегментах довольно длительные, квартиры накапливаются в базах.

Максимальный в этом году рост медианной стоимости вторички выявлен на Якиманке: метр здесь подорожал на 18% и стоит 824,3 тыс. руб. Второе место занимает Хорошово-Мневники — рост на 16%, до 401,3 тыс. руб.; третье у района Покровское-Стрешнево — плюс 15,5%, до 337,8 тыс. руб.

По статистике аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в этом году ни в одном районе старой Москвы средняя цена квадратного метра не снизилась, а минимальное повышение показателя отмечено в районе Ивановское — на 2% (до 228,7 тыс. руб.), за ним Южное Тушино (+3%, до 262,5 тыс. руб.) и Лианозово (+3%, до 251 тыс. руб.).

«Инвестирование средств в недвижимость ориентировано на прирост ее стоимости, а на это требуется время. Иногда год-два, как было в постпандемийном 2021 году, а иногда и более 10 лет, как было с теми, кто купил квартиру на пике цен в декабре 2014 года. При покупке жилья с целью вложения денег нужно ориентироваться в фазах рынка и его потенциале на ближайшее время. В последние годы довольно сложно стало прогнозировать доходность таких инвестиций, учитывая ослабление покупательского интереса, малую наполняемость рынка квартирами и удорожание ремонта — депозиты в этом отношении были гораздо надежнее.

Сейчас инвестиционный спрос постепенно возвращается на рынок, но о радужных перспективах говорить пока рано. Рост средних цен происходит за счет усиливающегося дефицита, когда с рынка активно вымываются самые дешевые и ликвидные предложения. То есть, пока предпосылки для настоящего устойчивого подорожания вторичных квартир в Москве отсутствуют», — отмечает Денис Васильев, руководитель офиса «Новослободский» ИНКОМ-Недвижимость.

С коллегой соглашается руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» ИНКОМ-Недвижимость Наталия Борзенкова: по ее словам, существенное ускорение темпов роста цен вряд ли возможно, если макроэкономическая ситуация останется без изменений. Ставки по ипотеке по-прежнему высокие, и пока далеко не все потенциальные инвесторы готовы выйти из депозитов. Наиболее вероятный сценарий для массового вторичного рынка до конца года — умеренное повышение средней стоимости в пределах 5–7%.