За год на первичной загородке Подмосковья коттеджей стало на 27% больше, а их средняя стоимость увеличилась на 20% – до 30,5 млн руб.

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость изучили годовую динамику предложения, спроса и цен в первичном сегменте загородной недвижимости Московской области. Так, в настоящее время на продажу выставлено 55,5 тыс. лотов, что на 34% больше, чем годом ранее. За этот период число коттеджей в экспозиции увеличилось на 27%, а участков без подряда (УБП) — на 37%, количество объектов блокированной застройки сократилось на 32%. Средняя стоимость выросла у коттеджей (+20%) и блокированной застройки (+17%), а у УБП осталась прежней; продажи снизились у всех форматов загородной первички (в диапазоне от минус 11% до минус 44%). Специалисты компании объяснили, как и почему менялось количество сделок в течение 2024 г., а также сделали прогноз на 2025-й.

На первичном загородном рынке Московской области в настоящее время на продажу выставлены 55,5 тыс. объектов в 680 проектах, за 2024 г. предложение лотов увеличилось на 34%, количество проектов — на 5%, — подсчитали в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость.

Сегодня покупателям предлагаются 7,9 тыс. коттеджей и участков с подрядом (УСП) — за год число выросло на 27%; земельный формат, т.е. участки без подряда (УБП), представлен 47,1 тыс. лотов, в годовом выражении их стало больше на 37%; экспозиция блокированной застройки насчитывает 540 объектов — за рассматриваемый период количество сократилось на 32%.

Среднестатистический коттедж (или УСП) на загородной «первичке» сейчас оценивается в 30,6 млн руб., год назад 25,5 млн руб. (рост на 20%). Медианная цена объекта блокированной застройки — 30,7 млн руб. против 26,2 млн руб. год назад (+17%). Усредненная стоимость УБП составляет сегодня 3,4 млн руб., за год она не изменилась.

Что касается объемов продаж, у всех форматов первичной загородной недвижимости зафиксирована отрицательная годовая динамика. Так, спрос на коттеджи уменьшился на 11%, блокированная застройка потеряла 44%, УБП — 14%.

По наблюдениям специалистов направления «Загородная недвижимость» и Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, существенное влияние в 2024 г. оказало окончание действия безадресной программы льготного ипотечного кредитования с 1 июля. В преддверии финала продажи на первичной загородке Московской области увеличились: по итогам второго квартала аналитики отмечают рост числа сделок на 17% к первому кварталу, а уже в третьем квартале статистика показала снижение объема реализации на 7%, в четвертом квартале еще минус 18%.

В сегменте застройки результаты особенно выразительные: во втором квартале 2024 г. продажи коттеджей и УСП взлетели на 69%, в третьем отмечено уменьшение количества сделок на 5%, в четвертом квартале снижение на 26%.

"Разумеется, в течение года на статистику продаж влияет сезонность, но в последнее время она проявляется не так ярко на фоне изменений внешней среды — политики ЦБ, общей экономической ситуации и т.д.

Поскольку ипотека являлась главным двигателем спроса в сфере недвижимости, включая загородную, то основной фактор, который определял поведение рынка во второй половине прошлого года, и будет определять в 2025-м, — фактическое отсутствие ипотечных покупателей и, соответственно, спад продаж. При недостаточном спросе можно ожидать торможения вывода новых проектов, вымывания дешевого предложения и накапливания в экспозиции более дорогих лотов, что объясняет рост среднеарифметических цен экспозиции.

Собственно, уже в четвертом квартале 2024 г. мы наблюдали значительное увеличение медианной стоимости коттеджей в условиях сокращения спроса и его фиксации на экономичных объектах (притом что весь год средний показатель находился в диапазоне 24,3–26,2 млн руб., то ближе к концу поднялся до 30,6 млн руб.). Если негативная ситуация с жилищным кредитованием затянется надолго, загородный сегмент вернется к тому состоянию, в котором он пребывал много лет до начала роста спроса в 2020 году, — говорит Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

— Тем не менее, пока безусловным трендом первичной загородки является общее развитие застройки и, в том числе, ее интеграция в сегмент участков без подряда. Традиционно поселки УБП — это в чистом виде земельный формат, когда продаются участки, и в дальнейшем покупатель действует самостоятельно. В прошлом году стало расти число проектов УБП, где в качестве дополнительной опции предлагается подряд от самого девелопера: их доля в общем объеме увеличилась в три раза — с 11% в 2023 г. до 33% в 2024 г., и есть предпосылки для дальнейшего развития тенденции.

Такие проекты не интересны крупным застройщикам, в новом деле строительства домов себя пробуют девелоперы сегмента УБП — различные земельные компании, которые ранее занимались только реализацией участков. Либо они продают определенный пул участков в поселке УБП сторонней строительной организации, которая, в свою очередь, предлагает покупателям либо возведенные дома, либо услугу подряда — но по нашей классификации, в данном случае речь идет об объектах не первичного, а вторичного рынка.

Все это подтверждает общность тенденции — загородный сегмент разворачивается от земельного формата к застройке: крупные, средние и мелкие строительные компании и земельные девелоперы понимают требования рынка. А они таковы, что покупатели нацелены на приобретение домов от застройщиков«.

Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость и член Общественного совета при Росреестре РФ, со своей стороны, отмечает важность введенного в третьем квартале прошлого года «зеленого» стандарта для ИЖС:

«Разработанный ДОМ.РФ ’’зеленый’’ ГОСТ для ИЖС включает 45 критериев, объединенных в восемь категорий (архитектура; экологическая безопасность и организация участка, инфраструктура; организация и управление строительством; комфорт и качество внутренней среды; энергоэффективность и атмосфера; инженерное обеспечение здания; материалы и ресурсоэффективность; отходы производства и потребления). Конечно, соответствие ГОСТу — это некий маркер качества, показатель того, что при создании своего продукта застройщик соблюдал все нормативы. Девелоперы вправе присвоить объекту оценку „Золото“, „Серебро“ или „Бронза“ — в зависимости от числа учтенных критериев строительства. Это ориентир для потребителей, которые хотят выбрать качественный продукт».