Число покупателей московских новостроек за год увеличилось более чем в 1,5 раза, и в основном разбирают малогабаритные квартиры

С приближением даты отмены льготной ипотеки активность покупателей на первичном рынке Москвы набирает обороты. За апрель и май число сделок на 16% больше, чем за весь первый квартал. Май по спросу опередил апрель на 7,5% и на 54% превысил показатель мая 2023 г., констатируют специалисты направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость. В компании отмечают, что особенный интерес для клиентов представляют малогабаритные квартиры-студии — на фоне ограничения строительства нового жилья площадью менее 28 кв. м и в ожидании увеличения цены «входного билета» на рынок спрос на них вырос на 73%. В этой связи средний бюджет сделки в мае сократился на 18%.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость изучили первичное предложение и сравнили результаты с показателями годичной давности. Так, экспозиция в старой Москве за этот период расширилась всего на 0,9%, в ТиНАО на 11,6%; средняя цена 1 кв. м выросла на 17,7% и на 7,1% соответственно. Больше всего квартир в старых границах города представлено в ЗАО — 5,49 тыс. шт., но в целом по Москве лидирует Новомосковский округ — здесь на продажу выставлено 10,06 тыс. лотов. Самый значительный рост средней цены 1 кв. м зафиксирован в Троицком округе — на 26,7%, и в ЮЗАО — на 24,5%.

Спрос

По итогам мая спрос на первичном рынке Москвы на 7,5% превысил апрельский показатель и на 54% майский 2023 г. С января по май количество сделок на 42% больше, чем за тот же период прошлого года, подсчитали в ИНКОМ-Недвижимость.

«Рынок новостроек в активной фазе, пока действует льготная ипотечная программа, но 1 июля она закрывается, и дальше непонятно, будет ли она отменена совсем, видоизменена, но очевидно, что условия приобретения жилья ужесточатся. Многие стараются успеть оформить кредит по действующим сейчас ставкам, создавая ажиотаж на рынке. В апреле и мае спрос на 16% выше, чем за весь первый квартал этого года, и пик мы увидим в июне», — прогнозирует Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость.

Предложение

По данным Аналитического центра компании, в Москве покупателям предлагаются 45,75 тыс. квартир в новостройках: 35,30 тыс. шт. в старых границах города и 10,45 тыс. шт. в ТиНАО.

С начала года на основных территориях столицы экспозиция сократилась на 4,6%, в Новой Москве на 2,1%. За год расширилась: +0,9% и +11,6% соответственно.

Среди округов старой Москвы по объему предложения первичного жилья лидирует ЗАО, где на продажу выставлено 5,49 тыс. лотов. За ним следуют Южный округ (5,28 тыс. шт.) и Юго-восточный (4,44 тыс. шт). Больше четырех тысяч квартир в реализации также в Северо-западном (4,36 тыс. шт.) и Северо-восточном (4,01 тыс. шт.) округах. Далее в рейтинге САО (3,85 тыс. лотов) и ЦАО (3,15 тыс. лотов).

Традиционно меньше всего квартир в новостройках ЗелАО (290 шт.); на юго-западе столицы предложение новых квартир насчитывает 2,20 тыс. шт.; в Восточном округе их чуть больше — 2,25 тыс. шт.

Отдельно следует сказать о Новой Москве: в Новомосковском округе, где ведется активное строительство, сосредоточена большая часть экспозиции — 10,06 тыс. лотов, что почти вдвое превосходит показатель лидера старомосковского рейтинга. В ТАО в продаже всего 390 квартир.

Анализируя первичное предложение в старых границах столицы и в ТиНАО, также стоит отметить его годовую динамику. Только в четырех округах она отрицательная: по сравнению с маем 2023 г. объектов в продаже стало меньше в ЗАО (—15,4%), ЮАО (—4,9%), СВАО (—7,8%) и ЮЗАО (—8,3%). В остальных восьми округах отмечается прирост от +3,5% (САО) до +47% (ВАО).

Стоимость

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в новостройках старой Москвы средняя цена 1 кв. м находится на уровне 411,6 тыс. руб. (+4,7% с начала года, +17,7% за год). В ТиНАО квадратный метр в среднем стоит 245,5 тыс. руб. (+1,2% с начала года, +7,1% за год).

Во всех округах зафиксировано повышение медианной цены квадрата за год, наиболее существенное в самом дешевом Троицком округе (на 26,7%), наименее значительное в Новомосковском округе (+7,1%).

В старой Москве лидером по подорожанию стал ЮЗАО (+24,5%). На втором месте по этому показателю ЮВАО (+23,1%), на третьем ЗАО (+22,1%). Меньше всего за год средняя цена выросла в центре (+9%), Зеленограде (+9,1%) и Северном округе (+12,3%).

По отношению к апрельским значениям медианная цена квадратного метра в разных округах столицы изменилась от минус 1,6% (ЦАО) до плюс 5% (ЮЗАО) — аналитики называют такие колебания символическими, в рамках статистической погрешности, и объясняют их обновлениями в структуре предложения.

Валерий Кочетков:

«При этом средний бюджет покупки в мае сократился на 18% за счет роста числа сделок с малогабаритными квартирами-студиями. Это следствие ограничений в минимальной площади жилья: с 15 мая девелоперам не выдают разрешение на строительство домов, если проектом предусмотрены 1-комнатные квартиры или студии с габаритами менее 28 кв. м. Но по полученным ранее разрешениям их продолжают строить, и объекты метражом 20–22 квадрата пользуются огромным спросом — сейчас он на 73% выше, чем был до введения ограничения.

Далее мы ожидаем, что ’’входной билет’’ на рынок новостроек для покупателей подорожает примерно на 20%, а то и на 30%: минимальные габариты квартир в новых проектах увеличатся, и оставшиеся микро-студии тоже вырастут в цене. В этой связи вероятно сокращение спроса со стороны региональных клиентов, нацеленных на сравнительно недорогое жилье. С потерей возможности приобрести наиболее доступные по стоимости малогабаритные квартиры часть потенциальных покупателей в Москве переориентируются на Подмосковье, где пока нет запрета строить жилье меньше 28 кв. м».