На «вторичке» Москвы доля альтернативных сделок выросла до 80%, продавцы психологически готовы к торгу – рынок вступает в конкурентную борьбу с «первичкой»

Широкий ассортимент жилья в разных районах города, более доступные цены и возможность их снижения — главные преимущества «вторички» в конкурентной борьбе за покупателя перед сектором новостроек, утверждают в Управлении вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. В апреле доля альтернативных сделок на рынке увеличилась с 45% до 80% — эксперты компании рассказали об особенностях таких операций в сегодняшних условиях, а также о мерах, способных вывести вторичный сегмент на актуальный уровень цен и стимулировать спрос.

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость проследили за динамикой средних цен в старомосковских округах за месяц и составили список из 5 районов с наиболее подорожавшим жильем.

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели изменение стоимости предложения жилья на вторичном рынке старой Москвы и составили перечень округов с самым заметным увеличением средней цены за месяц (с 20.03 по 20.04), также они указали годовую ценовую динамику.

Более всего 1 кв. м подорожал в ЦАО: +1,7% за месяц, +14,3% в годовом выражении (до 536,7 тыс. руб.); за ним следует ЗАО, где за месяц стоимость «квадрата» повысилась на 1,4%, за год на 12,3% (до 322,2 тыс. руб.); на третьем месте ЮВАО с приростом на 1,3% и на 16,3% соответственно (до 240,1 тыс. руб.).

Анализ динамики средних цен на жилье по районам Москвы показал: за последний месяц (с 20.03 по 20.04) удешевление предложения произошло лишь в Крюково (ЗелАО) — на 1,1% (до 210,7 тыс. руб.). В остальных районах средняя стоимость не изменилась либо незначительно увеличилась: прирост составил от 0,1% до 3,1%. Специалисты выявили локации, где за указанный период 1 кв. м в экспозиции подорожал более всего. Это районы Красносельский — плюс 3,1% (до 435,3 тыс. руб.); Проспект Вернадского — плюс 3% (до 357,2 тыс. руб.); Тверской — плюс 2,9% (до 507,2 тыс. руб.); Хамовники — плюс 2,9% (до 815,9 тыс. руб.); Раменки — плюс 2,7% (до 440,2 тыс. руб.).

По наблюдениям практиков рынка недвижимости, стоимость вторичных объектов пока остается стабильной — в апрельских рекламных объявлениях она не изменилась.

«Со времен активного спроса и подорожания прошло мало времени. Но продавцы уже психологически готовы к торгу, и в ближайшей перспективе цены начнут снижаться — средний размер скидки составит около 5%, — объясняет Сергей Шлома, директор Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. — До недавнего времени высокий спрос поддерживал и первичный, и вторичный сегменты рынка, тогда как сегодня они вступили в конкурентную борьбу за покупателя. При этом первичный сектор зависим от внешних воздействий: волатильности рубля, цен на стройматериалы и расходов на рабочую силу, размера государственной поддержки, наконец, влияет на него и вторичный рынок — в 50% сделок с новостройками используются средства от продажи вторичных квартир.

В этом плане „вторичка“ более устойчива и самостоятельна. Ее сильные стороны неизменны: широкий ассортимент в разных локациях, нет необходимости покрытия расходов на строительство — то есть фиксированной себестоимости объекта. Это дает возможность снижать цены для увеличения объемов спроса.

Главным показателем является количество обращений — если квартира ’’зависает’’ в экспозиции, значит, она переоценена. При альтернативной цепочке купли-продажи ценовая коррекция распространяется сразу на несколько квартир, размер скидки на которые риэлтор решает в индивидуальном порядке с собственниками жилья. Постепенно эти компромиссные решения выводят рынок на актуальный уровень цен и стимулируют спрос».

Сегодня сделка на вторичном рынке дешевле, чем на первичном (в старой Москве средняя стоимость 1 кв. м вторичной квартиры составляет 286,9 тыс. руб. против 352,2 тыс. руб. первичной — данные АЦ ИНКОМ-Недвижимость): например, можно купить квартиру в новостройке за 12 млн руб. с использованием выгодного ипотечного кредита или аналогичный объект на вторичном рынке за 8 млн руб. с худшими условиями ипотеки — однако в итоге жилье на «вторичке» обойдется дешевле, отмечают в компании.

«Из-за высокой ключевой ставки в разы уменьшилось количество ипотечных сделок, но ожидается ее постепенное снижение Центробанком, что снова стимулирует покупки с использованием кредитных средств — потека под 16% поднимет спрос примерно на 10%, каждое дальнейшее снижение будет прибавлять понемногу, ставка 10% практически его вернет, — прогнозирует Сергей Шлома.

— Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время доля альтернативных сделок достигла 80% против 45% до начала апреля, причем формат рынка меняется, и ипотека используется не для ’’чистой’’ покупки, а с целью улучшения жилищных условий — когда основные средства берутся за счет продажи предыдущей квартиры. И сегодня, в условиях острого дефицита ликвидного предложения и при чрезмерно дорогой ипотеке актуально единовременное проведение сделок продажи одной квартиры и приобретения другой».