На «вторичке» Москвы нынешний февраль по числу сделок на 3% обогнал прошлогодний, ликвидные квартиры по рыночной цене продаются за неделю

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке Московского региона стоимость жилья стабилизировалась — с начала года цены практически не изменились: в среднем 1 кв. м в старой Москве стоит 276,4 тыс. руб., в ТиНАО — 203 тыс. руб., в Подмосковье — 138 тыс. руб. Предложение выросло незначительно — в диапазоне от +0,9% (в старых границах Москвы) до +3,7% (в Московской области).

Февральский спрос в 2023 г. на 3% превысил значения февраля 2022 г. По отношению к показателю января число сделок было больше на 24%, что, впрочем, характерно для рассматриваемого периода. Размер скидок не растет; в масс-маркете дисконт от 1% до 8%, но и без него ликвидные квартиры по адекватной цене «уходят» из экспозиции за неделю; продавцы и покупатели научились взаимодействовать и готовы к ценовым компромиссам — это можно назвать уникальным явлением для рынка, отмечают в ИНКОМ-Недвижимость. По прогнозам специалистов компании, в перспективе ситуация на «вторичке» во многом будет зависеть от ценовой динамики в сегменте новостроек и позиции ЦБ в отношении ключевой ставки, но при любом сценарии подорожание готового жилья маловероятно.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, по итогам февраля медианная цена предложения 1 кв. м в старой Москве составляет 276,4 тыс. руб., по отношению к январю она осталась примерно на том же уровне — снижение на 0,1%, за год уменьшилась на 2,5%.

В Новой Москве «квадрат» в среднем стоит 203 тыс. руб., за месяц стоимость не изменилась, за год повысилась на 0,3%.

В Подмосковье цена квадратного метра зафиксировалась на отметке 138 тыс. руб., за месяц отмечено снижение на 0,3%, за год рост на 1,1%.

Среднестатистическая квартира на вторичном рынке старой Москвы стоит 13,95 млн руб. (—0,2% за месяц, —7,2% за год). В ТиНАО — 9,83 млн руб. (за месяц стоимость не изменилась, за год —2,1%). В Московской области — 6,55 млн руб. (—0,3% за месяц, —1,7% за год).

Аналитики компании рассмотрели вторичное предложение квартир разной комнатности.

Так, в старой Москве «однушки» занимают 27,6% экспозиции (средняя стоимость — 9,17 млн руб.). На 2-комнатные лоты приходится 33,2% в предложении (медианная стоимость лота — 13,36 млн руб.). У 3-комнатных квартир 26,8% в совокупном объеме (среднестатистический объект оценивается в 19,3 млн руб.); у многокомнатных 12,4% (лот в среднем стоит 56,10 млн руб.).

В Новой Москве доля 1-комнатных квартир в предложении заметно больше, чем в старой, — 35,2% (средняя стоимость объекта 7,37 млн руб.); у «двушек» в экспозиции примерно столько же — 35,9% (средняя стоимость 10,40 млн руб.); 3-комнатные квартиры занимают 23,2% (средняя стоимость 14,18 млн руб.); многокомнатные всего 5,7% (средняя стоимость 17,97 млн руб.).

В Подмосковье 1-комнатные квартиры составляют 33,1% вторичного предложения (среднестатистический лот оценивается в 5,11 млн руб.); самая значительная доля — 38,8% — у 2-комнатных (медианная стоимость 6,81 млн руб.); на «трешки» приходится 23,5% (объект в среднем стоит 9,29 млн руб.); на многокомнатные квартиры 4,6% (средняя стоимость 13,65 млн руб.).

В целом на вторичном рынке старой Москвы покупателям предлагается 85,63 тыс. лотов, за месяц их число почти не изменилось — всего +0,9%. Вторичная экспозиция в ТиНАО насчитывает 8,24 тыс. объектов, за месяц их стало больше на 1,7%. В Московской области на продажу выставлено 70,41 тыс. вторичных лотов, по сравнению с данными января зафиксировано незначительное увеличение — на 3,7%.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании ИНКОМ-Недвижимость:

— Активный рост предложения прекратился еще в декабре 2022 г. До этого экспозиция постоянно пополнялась, что сопровождалось снижением цен. Однако, несмотря на внешний экономический фон, на события, связанные с проведением спецоперации, на подъем ключевой и ипотечных ставок, интерес покупателей к вторичным квартирам оставался достаточно стабильным: в ноябре и большей части декабря 2022 г. спрос сохранялся на довольно высоком уровне, в конце декабря ожидаемо снизился. В январе после новогодних праздников он очень быстро восстановился. В феврале спрос вырос на 24% к показателю января, что совершенно типично для этого периода.

Для нас значительно важнее, что по числу авансов и сделок нынешний февраль на 3% обогнал сверхэффективный прошлогодний. В первой половине марта показатели соответствуют февральским.

В настоящее время предложение, спрос и цены стабилизировались, рынок спокоен и работает в стандартном режиме. Сейчас ликвидная квартира по нормальной рыночной цене продается очень быстро — буквально за неделю, после второго-третьего просмотра. Размер скидок не растет, более того, многие квартиры продаются без дополнительного снижения стоимости, потому что собственники-продавцы адаптировались к ситуации и назначают своим объектам адекватную рыночную цену. Если же лот переоценен, чек сделки регулируется дисконтом — в массовом сегменте от 1% до 8%.

В 2022 г. наметился и в 2023 г. развивается уникальный тренд — продавцы и покупатели взаимодействуют, они на одной волне. Если раньше это были две противоборствующие стороны, которые не желали слушать друг друга и идти на уступки в цене, то теперь они готовы принимать компромиссные решения, и психологически на рынке стало работать гораздо проще. У участников рынка нет паники и иллюзий, все осознают суть происходящего и, главное, понимают, что цены расти не будут.

Дальнейшая ситуация на «вторичке» в значительной степени зависит от поведения застройщиков. В 2022 г. вторичный рынок пересмотрел свои цены и опустил их в среднем на 20%, а новостройки по-прежнему очень переоценены — в таких условиях неизбежно частичное перетекание спроса.

Если девелоперы примут централизованное решение о понижении стоимости своих объектов, и банки согласуют им новые финансовые планы, тогда, вполне вероятно, вторичному рынку придется еще немного подешеветь. Также многое зависит от поведения ЦБ с его ключевой ставкой: если регулятор ее поднимет, и увеличатся ставки по ипотеке, стоимость вторичного жилья пойдет вниз. Очевидно, что ни при одном из сценариев ждать роста стоимости вторичного жилья не приходится.