На вторичке все стабильно – как в СССР

Вторичный сегмент недвижимости не слишком пострадал от ухода из массового употребления чрезмерно дорогой ипотеки — он потерял всего 10% спроса, поскольку место ипотечников быстро заняли покупатели с собственными деньгами, делятся наблюдениями в ИНКОМ-Недвижимость. Уже с февраля 2024 г. рынок адаптировался к новым условиям, и в настоящее время число сделок в годовом выражении (по состоянию на февраль) не изменилось. По-прежнему сохраняется дефицит ликвидного предложения, что блокирует снижение стоимости, однако и общая инфляция обошла вторичку стороной, свидетельствуют эксперты ИНКОМ-Недвижимость. Специалисты прогнозируют рост инвестиционной привлекательности недвижимости (а значит, спроса и цен) после сокращения доходов по банковским вкладам до 10% годовых, однако на это может уйти не один год, поскольку ЦБ не заинтересован в резком снижении ключевой ставки.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке Москвы предложение вторичного жилья сокращается: в старых границах города с января число лотов уменьшилось на 1,3%, с начала года на 3,2% — до 96,09 тыс. шт.; в Новой Москве в настоящее время экспонируется 206,8 тыс. объектов, за месяц минус 2,3%, с начала года минус 5,3%.

Аналитики рассмотрели, как распределяется экспозиция по округам столицы. Так, Центральный лидирует по этому показателю, здесь сосредоточено больше всего объектов — 13,26 тыс. шт. (также в ЦАО отмечено самое существенное сокращение объема предложения с начала года, на 7,1%). Второе и третье места занимают ЗАО и САО — 11,11 тыс. шт. и 10,28 тыс. шт. соответственно (за рассматриваемый период динамика минус 2,6% и 2,7%).

Во второй тройке ВАО (9,94 тыс. шт.), ЮВАО (9,55 тыс. шт.) и СВАО (9,37 тыс. шт.): с начала года зафиксировано уменьшение числа лотов в диапазоне от —2,2% до —2,8%.

Далее следуют Юго-Западный и Южный округа, где представлены 8,82 тыс. и 8,74 тыс. вторичных объектов (снижение на 1,9% и 2,7% соответсвенно). В Северо-Западном АО можно выбирать из 7,15 тыс. вариантов (с начала года количество сократилось на 3,1%).

Меньше всего предложений на продажу выставлено в Троицком округе — всего 1,63 тыс. шт. (—3,7% с начала года); чуть больше в Зеленограде, 1,87 тыс. лотов (—0,2% с начала года); замыкает тройку аутсайдеров по численности объектов Новомосковский АО с 6,49 тыс. шт. (—6,1% с начала года).

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании ИНКОМ-Недвижимость: «На практике мы видим, что работать практически не с чем, предложение не растет, массового притока продавцов на рынок недвижимости нет и не предвидится.

Ликвидные и качественные предложения, особенно со свежим ремонтом, вымываются мгновенно — интерес к ним очень высокий. Общая активность вторичного рынка Москвы сохраняется: данные нашей компании показывают, что от ухода ипотечников вторичка потеряла лишь 10% спроса — это значительно меньше, чем предполагалось. По авансам и сделкам и прошлый год, и наступивший оказались продуктивными, февраль 2025 г. по данному показателю на том же уровне, что февраль 2024 г.

Вторичный рынок оказался устойчивым, место клиентов с заемными средствами заняли люди с собственными деньгами: они платежеспособны и сейчас готовы самостоятельно финансировать те покупки, которые раньше финансировали за счет ипотеки. Многие приобретают квартиры из страха держать деньги на депозитах, под влиянием слухов о заморозке вкладов и т. д., они хотят часть денег вложить в недвижимость с целью сохранить и обезопасить. И эти люди сильно подпитывают рынок недвижимости сегодня. Однако я не вижу, чтобы рассматривались инвестиции в жилье с целью заработать — для этого должен быть предсказуемый рост цен, что в отсутствие ипотеки маловероятно. Стоимость вторичного жилья в Москве стабильна, как в Советском Союзе: инфляция нулевая».

В подтверждение наблюдений коллег-практиков специалисты АЦ компании приводят свою статистику: на общем вторичном рынке старой Москвы средняя цена 1 кв. м составляет 283,2 тыс. руб. — за месяц она уменьшилась на 0,3%, с начала года на 0,7%. В Новой Москве квадратный метр в среднем стоит 206,8 тыс. руб. — это на 0,2% больше, чем в январе, и аналогично значению начала года.

По словам Сергея Шломы, начало роста цен возможно после возвращения ипотеки на рынок, но этот процесс не будет быстрым.

«Большинство клиентов понимают, что высокая ключевая ставка с нами надолго. Конечно, в перспективе она пойдет на снижение. Но никакие резкие движения, как это было в 2022 г., сейчас Центробанку не нужны, главное, о чем он заботится, — чтобы народ не бросился собирать деньги с вкладов и не понес их на покупку товаров, ведь это опять разгонит инфляцию. Соответственно, регулятор будет плавно опускать ключевую ставку.

Считаю, что пока доходы по вкладам больше 10% годовых, массового перехода в другие активы, в том числе в недвижимость, не произойдет. 10% — это своеобразная реперная точка, когда вкладчики начинают задумываться о каких-то других способах инвестирования. Но до этого еще очень и очень далеко, я думаю, пройдет не один год, прежде чем мы выйдем на такую ставку».