На загородной вторичке Подмосковья почти две трети предложения составляют дачи, за год их число уменьшилось на 31%

В ИНКОМ-Недвижимость проанализировали экспозицию вторичного загородного рынка Московской области. Так, наибольшую часть в ней занимают дачи (63%), наименьшую — доли в частных домах (1%), на участки приходится 29%, а на коттеджи 7%. Аналитиками было выявлено годовое сокращение предложения всех форматов и рост средней стоимости дач (+9%), участков (+36%) и долей (+7%). Это не связано с увеличением спроса, а объясняется вымыванием наиболее экономичных вариантов на фоне того, что новых объектов не прибавляется, объясняют в компании. В список областных локаций с наибольшим предложением входят городские округа Одинцовский, Домодедово, Истра, Раменский и Солнечногорск — совокупно здесь представлено 33% вторичной экспозиции.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке загородной недвижимости Московской области экспонируется 58,89 тыс. дач, они занимают самую большую долю предложения — 63%. В сегменте вторичных участков без подряда (УБП) насчитывается 26,85 тыс. лотов, что составляет 29% в общем объеме. 6,19 тыс. вариантов — коттеджи, у них в экспозиции 7%; 1,03 тыс. шт. и всего 1% приходится на доли. Блокированная застройка (таунхаусы и дуплексы) на рынке представлена 10-ю объектами — такая цифра не имеет статистической значимости.

В целом сегодня на подмосковной вторичной загородке в продаже находится 92,97 тыс. лотов, что на 32% меньше, чем весной прошлого года, причем сокращение объемов предложения зафиксировано у всех форматов. Так, за рассматриваемый период количество дач в рекламе уменьшилось на 31%, число участков — на 35%, а коттеджей — на 33,5%. Присутствие в продаже блокированной застройки сократилось на 42%, долей — на 11%.

«Уменьшение объема экспозиции случилось не за счет роста спроса — по данным нашей компании, он на 17% ниже, чем год назад, — отмечает Татьяна Максимова, начальник отдела направления ’’Загородная недвижимость’’ ИНКОМ-Недвижимость и член Общественного совета при Росреестре РФ.

— Дело в том, что интересные и качественные объекты очень востребованы, они быстро раскупаются и уходят с рынка, а новые не прибавляются. На это есть несколько причин. С одной стороны, в нестабильное время многие потенциальные продавцы недвижимости предпочитают придержать вывод своих активов на рынок, рассуждая так: ’’пусть стоит — есть не просит’’. Более того, загородные объекты могут приносить неплохой доход от сдачи в аренду — спрос и цены на этом рынке высокие. С другой стороны, вторичная загородка не пополняется свежими объектами в связи с крайне ограниченным строительством, поскольку себестоимость возведения повышается, а спрос не так уж велик при фактическом отсутствии ипотеки».

В компании составили список локаций Московской области с наибольшим объемом предложения вторичных загородных лотов: в него входят городские округа Одинцовский (10% в общем составе), Домодедово (7%), Истра (6%), Раменский (5%) и Солнечногорск (5%) — совокупно здесь представлена треть экспозиции.

Согласно подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, дачи сейчас выставляются в продажу по цене в среднем 10,38 млн руб. против 9,53 млн год назад (подорожание на 9%); медианная стоимость участков находится на уровне 2,42 млн руб. (весной прошлого года 1,78 млн руб., увеличение цены на 36%); среднестатистический коттедж оценивается сейчас в 26,33 млн руб. (год назад 27,90 млн руб., удешевление на 6%); объекты блокированной застройки предлагаются по цене в среднем 17,60 млн руб. (год назад 22,06 млн руб., снижение на 20%); доля стала дороже на 7%: сейчас она в среднем стоит 4,93 млн руб. против 4,63 млн руб. весной 2024 г.

«Годовой рост средней стоимости дач, участков и долей на вторичном загородном рынке происходит как в рамках общей инфляции, так и механически — когда из экспозиции вымываются более доступные по цене варианты. Уменьшение медианной стоимости коттеджей объясняется дефицитом таких объектов: самые ликвидные и, соответственно, более дорогостоящие лоты за этот период были раскуплены, а новые появляются редко. Так же получилось с таунхаусами и дуплексами — сейчас, как и год назад, они в позиции аутсайдеров на рынке, их очень мало, и даже единичные продажи сильно влияют на динамику средней цены предложения», — говорит Татьяна Максимова.