Только один из пяти продавцов на вторичке Москвы готов снизить цену

Спрос на вторичном рынке Москвы уже несколько месяцев остается стабильным, в годовом выражении нынешний июль проиграл прошлогоднему 15%, приводит свою статистику ИНКОМ-Недвижимость. При этом продавцы выставляют свои объекты по завышенной цене, крайне неохотно идут на компромиссы, и 80% из них не готовы к снижению стоимости. Другая сторона – покупатели – рассчитывают на скидки в среднем 3–5%; в общем числе продаж около 15% объектов реализуются без торга, и это только высоколиквидное жилье. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, медианные цены предложения почти не меняются: в старой Москве квадратный метр стоит 285,1 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +2,1% с начала года), в ТинАО 206,5 тыс. руб. (+0,1% за месяц, +0,6% с начала года).

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость проанализировали ситуацию на вторичном рынке жилья Москвы. В частности, они выявили: количество авансов и сделок в июле на 15% меньше, чем в тот же период прошлого года; по отношению к июньскому показателю спрос не изменился.

«И весной, и летом на вторичном рынке Москвы штиль. Однако какой-то ''великой депрессии'' не наблюдается – потребность в решении квартирного вопроса остается высокой, поэтому покупатели есть, они используют альтернативные сделки, и заемные средства для доплаты им либо не нужны, либо требуются в пределах 2–3 млн руб.

Мы видим, что клиенты по-прежнему приходят и за ипотекой на крупные суммы, но когда банк делает расчеты по кредитным платежам, около 30% из них хватаются за голову и уходят. С другой стороны, некоторые покупатели переключают внимание с первичного жилья на вторичное: люди понимают, что новостройки стоят слишком дорого, они оценивают свои возможности по использованию программ от застройщиков и выбирают квартиры на вторичке, – отмечает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость.

– У продавцов нет паники в связи с ослаблением спроса: в настоящее время четверо из пяти держат цены, это значит, что только 20% квартир находятся в обороте, остальные 80% ''висят'' в экспозиции. Большинство собственников-продавцов, около 60%, на старте продажи переоценивают свои объекты, выставляют стоимость прошлого года, крайне неохотно ее снижают и не готовы к компромиссам – в общем, ведут себя, как на обычном активном рынке. Тем не менее, наш прогноз остается прежним: на фоне охлаждения покупательского интереса стоимость неизбежно будет плавно корректироваться вниз – примерно на 1% в месяц».

Руководитель офиса «Новослободское» ИНКОМ-Недвижимость Денис Васильев, в свою очередь, указывает на особенности альтернативных сделок:

«Продавцы-альтернативщики готовы уменьшать цену при условии подбора для них соответствующего по бюджету объекта, но если таких квартир нет, и возможности увеличить доплату тоже нет, то о каком снижении может идти речь? А формирование новых рыночных реалий с расширением выбора более дешевых альтернативных вариантов – процесс небыстрый.

Плюс ко всему не стоит забывать о человеческом факторе: иногда продавцы принимают решения вразрез логике. Например, есть конкретный запрос – продать 1-комнатную квартиру и купить 2-комнатную с ремонтом в том же районе, доплатив 3 млн руб. Задача клиента полностью решается в бюджете продажи его квартиры за 9 млн руб. Но продавец видит, что на рынке аналогичные квартиры ''висят'' в рекламе за 9,5–10 млн руб. (а они именно ''висят'' длительный период времени без покупателей) и не хочет терять, как ему кажется, потенциальную прибыль, хотя по факту ее там нет».

При этом покупатели в большинстве требуют скидок, и даже на самые дешевые квартиры, аргументируя это данными об общем низком спросе, отмечают в ИНКОМ-Недвижимость. По словам Дениса Васильева, без торга продается не более 15% лотов, и это только высоколиквидное жилье. В целом размер запрашиваемого дисконта зависит от различных факторов – качественных и юридических характеристик объекта, количества аналогов в продаже и т.д. Среднее предложение по торгу – 3-5%.

Медианная стоимость предложения вторичного жилья в столице стабильна. Как показывает статистика Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на рынке старой Москвы средняя цена 1 кв. м составляет 285,1 тыс. руб. – с июня она увеличилась на 0,2%, с начала года на 2,1%, за год (в сравнении с показателем июля 2023 г.) выросла на 3,3%. В Новой Москве квадратный метр на вторичке оценивается в среднем в 206,5 тыс. руб.: за месяц зафиксирован прирост на 0,1%, с начала года на 0,6%, за год на 1,8%.

Вторичная экспозиция растет медленными темпами. Так, в старых границах столицы на продажу выставлено 97,25 тыс. лотов (из них 94,3% квартиры, 3,7% комнаты, 2% доли): за месяц предложение увеличилось на 0,9%, с начала года на 7,4%, за год на 10%. В ТиНАО в этом году и вовсе отмечается тенденция сокращения: за месяц на 0,2%, с начала года на 1,9% – до 8,71 тыс. лотов (из них 98,2% квартиры, 1,0% комнаты, 0,8% доли); правда, в годовом выражении число объектов выросло на 2,7%.