В апреле на «вторичке» Москвы спрос сократился в 3 раза, срок экспозиции удвоился, скидки остались скромными

Впервые с 2017 г. средняя цена «квадрата» на вторичном рынке жилья старой Москвы снизилась — на 0,19%, подсчитали в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость. По данным Управления вторичного рынка компании, спрос в апреле сократился вдвое по сравнению со стандартным показателем и втрое по отношению к марту, когда активность покупателей была очень высокой. При этом продавцы не намерены увеличивать дисконт в разы, они стараются удерживать цены — естественное удешевление квартир будет происходить не быстрее, чем на 1% в месяц, утверждают специалисты. Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, в апреле средний размер дисконта составил 5% против 4,1% в марте; со скидками продавалось 60% и 61% лотов соответственно; срок экспозиции квартир по адекватной цене увеличился в 2 раза. Объекты с завышенной стоимостью будут оставаться в продаже до следующего ценового подъема на рынке, который может произойти лишь в долгосрочной перспективе, прогнозируют специалисты компании.

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проследили за динамикой средней стоимости вторичного жилья старой Москвы в 5-летней ретроспективе: за этот период цена 1 кв. м увеличилась на 57,56% — со 181,767 тыс. руб. в апреле 2017 г. до 286,4 тыс. руб. в настоящее время.

«Апрель этого года отметился незначительным уменьшением средней цены 1 кв. м — минус 0,19% по отношению к марту. До этого московская ’’вторичка’’ дешевела только в 2017 г.: усредненная стоимость постепенно падала в течение года и по итогам декабря просела до 177,568 тыс. руб. за ’’квадрат’’. Но цена предложения — это только ожидания продавцов, по результатам торга цены могут корректироваться. И в 2017-м предоставлялись самые большие за последнюю пятилетку скидки: в среднем дисконт составлял 10%.

В 2017-м на вторичном рынке снижались цены, спрос и предложение — сегмент испытывал давление со стороны новостроек, которые перетягивали покупателей, также на него негативно повлияло введение программы реновации, оно увело с рынка часть предложения в пятиэтажках.

Рост цен во вторичном сегменте начался только во второй половине 2018 г., и основная индексация пришлась на 2020–2021 гг. в связи с удешевлением ипотеки и снижением доходности банковских депозитов, что повлекло за собой очень значительное и устойчивое увеличение спроса», — рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Согласно статистике Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, в апреле 2022 г. покупательская активность снизилась в 2 раза по отношению к стандартному апрельскому показателю и в 3 раза в сравнении с уровнем марта, когда на рынке наблюдался ажиотаж, — это касается как актуального спроса (авансы и сделки), так и потенциального (обращения и звонки).

Но даже такое падение спроса не способно заставить продавцов многократно увеличивать размер скидки для привлечения покупателей, утверждает директор Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. По данным компании, средний дисконт в апреле составил 5% против 4,1% в марте. Доля объектов, которые реализуются со скидками, занимала в совокупном объеме 60% по итогам апреля и 61% по итогам марта.

«В отличие от первичного рынка, где застройщик оперативно регулирует размер дисконта, опираясь на актуальные факторы, вторичный рынок формируют физические лица, которые зачастую руководствуются личными обстоятельствами и субъективными мнениями. Такие продавцы стараются держать рынок — и в целом цены на ’’вторичке’’ опускаются не быстрее, чем на 1% в месяц. Соответственно, если квартира задерживается в экспозиции на 2–3 месяца, она будет дешеветь на 2–3%. А сегодняшним продавцам придется смириться с тем, что срок экспозиции увеличился в среднем в 2 раза — и это притом что квартира грамотно оценена, — отмечает Сергей Шлома.

— Определить медианный срок нахождения лота в продаже сегодня практически невозможно, поскольку объекты с завышенной стоимостью могут ’’зависнуть’’ до следующего ценового подъема на вторичном рынке, а это возможно лишь в долгосрочной перспективе».