Вторичный рынок Москвы: преждевременный спрос «вымыл» ликвидное предложение, до 20% покупателей уйдут, но жилье не подешевеет до конца года

С мая 2023 г. спрос на вторичном рынке Москвы был на 20–25% выше нормы; в августе эффект толпы увеличил продажи еще на 15% и в 1,6 раза за год, подсчитали в ИНКОМ-Недвижимость. Специалисты называют сегодняшнюю активность покупателей преждевременным спросом, когда клиенты стараются провести сделки раньше, чем планировали, — опасаясь ухудшения условий кредитования. По данным компании, покупательский ажиотаж сократил предложение на 20%, но большинство собственников не поднимают стоимость своих объектов: они желают продать сейчас, пока значительная часть ипотечников не ушла с рынка. Эксперты ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют, что уже в сентябре—октябре спрос опустится ниже нормы, и объясняют, почему в этой связи не произойдет заметное удешевление вторичной недвижимости — по крайней мере, до конца года.

В Аналитическом центре компании сравнили средние цены на первичное и вторичное жилье Москвы: так, квадратный метр в новостройках на 34,6% дороже, чем на вторичке, а среднестатистическая квартира — на 47,3%. По статистике АЦ, в годовом выражении на вторичном рынке столицы 1 кв. м подешевел на 1,7%.

Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, в августе на вторичном рынке Москвы число покупок и продаж было на 15% больше, чем в июле, и в 1,6 раза превысило показатель августа 2022 г.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость: «Вторичный сегмент был в тонусе с мая: из месяца в месяц спрос на 20–25% выше, чем необходимо для нормального функционирования рынка.

Как известно, после роста ключевой ставки началось ускорение: те, кто планировал покупку в перспективе нескольких месяцев, постарались успеть провести сделку раньше, пока можно использовать ипотечный кредит на прежних условиях — создался эффект толпы, который привел к ажиотажу и дефициту ликвидных объектов: предложение в компании сократилось на 20%.

Мы называем это явление преждевременным спросом, опережающим реальные потребности граждан в решении жилищных вопросов. Он формируется из опасения негативных социально-экономических и внутрирыночных изменений — ослабления рубля, роста ставок по ипотеке, подорожания лотов или недостатка выбора и т.д. Яркие примеры преждевременного спроса мы наблюдали в январе 2014 г. и в марте 2022 г.».

По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, важное отличие нынешнего бума на вторичке от предыдущих заключается в том, что продавцы в большинстве не повышают стоимость своих объектов. Произошел лишь незначительный локальный подъем, но на рынок в целом он не повлиял. Собственники понимают, что продать нужно сейчас, потому что позже, после ослабления спроса за счет ухода ипотечных покупателей, сделать это будет проблематично.

«Ажиотаж всегда сменяется естественным затишьем, и уже в последних числах августа началось ослабление спроса, в сентябре он постепенно выходит на уровень нормы, а потом опустится ниже нормы, — говорит Сергей Шлома. — Когда уже нельзя будет взять ипотеку на прежних условиях, мы ожидаем резкое снижение покупательского интереса — до 20% клиентов вторичного сегмента может уйти. И даже то, что по расписанию у нас высокий сезон, не поможет выровнять ситуацию».

Ослабление спроса неизбежно повлияет на коррекцию цен, но удешевление не произойдет быстро, прогнозируют в ИНКОМ-Недвижимость. Главный аргумент — недостаток качественного предложения на рынке, сейчас покупатели начинают приобретать даже малоликвидные объекты. Новые лоты будут пополнять экспозицию постепенно, кроме того, продавцам понадобится время для «прощупывания» рынка и установления оптимальной стоимости. По мнению специалистов, до конца года мы не увидим понижения цены, возможно это начнется только после январских праздников. Однако удешевления может и не произойти, если ключевая ставка пойдет вниз.

В ИНКОМ-Недвижимость уже отмечают постепенный переток заявок в сегмент новостроек, но значительного увеличения спроса на первичном рынке не ожидают из-за сильной разницы в ценах вторичного жилья и нового. Льготная ипотека является драйвером спроса на новостройки, но и для ее получения условия ужесточаются — первоначальный взнос растет, и это заставит многих покупателей переориентироваться на самые низкобюджетные лоты.

В настоящее время, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке старой Москвы средняя цена квадратного метра составляет 276,8 тыс. руб. против 372,5 тыс. руб. в старомосковских новостройках — разница 34,6%. Среднестатистическая вторичная квартира стоит 13,83 млн руб., первичная 20,37 млн руб. — разница на 47,3%.

Аналитики отмечают, что на вторичном рынке старой Москвы средняя цена 1 кв. м и средняя стоимость квартиры практически не изменились: +0,3% и +0,2% соответственно; за год метр подешевел на 1,7%, квартира на 4,1%.